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在湖北的“商业围城”里生活了60多年，吴商终于决定“出城”看一看，第一站就是南昌。

今日，据湖北武商A官方公告，武商斥资33亿拿下南昌苏宁广场地块上在建的商业项目，收购完成后将继续推进项目建设，打造南昌标杆商业综合体。

土豪们纷纷“离城”，是因为业绩不佳的压力，以及难以抵御恒隆、K11、SKP等外资高端商场的“围剿”。

武商若要以重金拿下南昌苏宁广场，必须“引进不少于20个国际一二线品牌”，填补南昌长期以来高端豪宅项目的空缺。这对于曾经重金布局武汉的武商来说，似乎并不难，武商在武汉豪宅商业市场中独领风骚，旗下商场连年取得亮眼的业绩。

但如今，在“异乡”，情况就不同了，除了面临同样高端的南昌万象城的竞争，武商还需要解决一个更大的问题。

武商收购南昌苏宁广场

一块土地的两次成交，影响了南昌发展豪宅商业的梦想。

2015年，省政府大院迁至新区，南昌旧城更新拉开序幕。省政府大院旧址埋下了一个梦想——打造国际化奢华购物中心。因为这是一块地价高、区位价值可观的宝贵土地。

该地块位于八一商务区核心区域，周边聚集高端住宅、高端酒店、写字楼、重点学校、省级重点医院等基础设施。

交通便利无与伦比，地块无缝衔接地铁一号线、二号线换乘站“八一广场站”，短距离可换乘三号线、四号线，四条地铁线路唯一交汇点，是生活、商务、商业氛围交织的沃土。

这片尚待开发的宝贵土地，自2014年起吸引了香港恒隆地产、新世界发展、万达、万科、绿地等知名房地产开发商进驻。

2017年7月，这块土地挂牌上线，附带一系列苛刻条件，其中一条是，必须建设单体建筑面积不低于15万平方米的奢侈品购物中心，并至少引进20个一二线国际品牌，比如LV、Gucci、Burberry、Chanel等。

尽管条件苛刻，该地块仍掀起了南昌土地拍卖市场的一轮“五连拍”。仅用了5分钟，苏宁置业就以24.35亿元底价“拿下”该地块，完成进军南昌的第一步。苏宁置业随后动作迅速、紧凑。

然而火爆的外表下，苏宁的资金链却吃紧。“飘艳”小程序数据显示，今年以来，苏宁置业旗下多家子公司出现到期票据拒付现象，其中南昌苏宁置业拒付票据60笔，总额约1.32亿元。甚至有传言称，南昌苏宁广场及西安、​​合肥、南京等全国多地苏宁广场的建设均已停工。

截至今年7月，南昌苏宁广场转让消息甚嚣尘上，但一直没有确凿的证据，也没人知道买家是谁。

8月25日，一份名为《南昌苏宁广场项目SF01-04/05地块转让请示》的文件指出，南昌苏宁置业有限公司拟通过资产转让的方式，将在建的南昌苏宁广场商业及酒店SF01-04/05地块项目转让给武汉武商集团。

数日后，天眼查显示，武汉武商集团有限公司新增全资子公司南昌武商商业管理有限公司，该公司于9月3日注册成立，主营综合体管理服务、物业管理、酒店管理等业务。

今天（9月13日），武商集团正式宣布，以33亿元竞得南昌苏宁置业有限公司持有的南昌市东湖区广场北路以东、省政府北二路以南SF01-04地块，即SF01-05地块上在建的商业项目，即原南昌苏宁广场商业综合体。

武商集团将按照原规划，引入众多一二线国际轻奢品牌，大部分为首次进入江西市场；还将引入国际高端美妆品牌、高街潮牌、设计师品牌、餐饮、休闲娱乐、高端超市等综合性商场和体验场景。

此外，武商集团还收获了一份“惊喜”，原来南昌苏宁广场项目由全球顶级建筑事务所Callison RTKL设计，符合国际豪华商场的高标准，提前预约即可入场。

商业地产头条9月9日实地查看发现，苏宁SF1-4/5位于省政府南一路、北一路与广场北路之间，与财富广场、万达广场（八一广场）隔街相望。该项目由中建一局集团第二建设有限公司承建，预计2022年3月25日竣工。

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工人们还在进出工地施工，围墙上苏宁地产、金标苏宁广场的信息也未发生改变。一切看似还停留在“苏宁阶段”，但南昌苏宁广场转让已成事实。

至此，南昌重振奢侈品商业的梦想戛然而止，接力棒终于交接。一方面，苏宁在南昌惨败，距离曾经雄心勃勃的“在江西建10家苏宁广场”的计划越来越远；另一方面，这是武商集团首次“爆出省外”，背后的原因、机遇和不确定性都发人深省。

四面受敌，吴商选择“出省”

在武汉乃至湖北的商业发展中，武商集团是一个不可忽视的标杆。

武商集团创立已有60多年历史，早在1992年就成为中国第一家上市商业企业，随后逐渐发展成为武汉本土的零售巨头，在武汉购物中心、超市圈占有重要地位。

旗下武商商城业务板块包括三个购物中心，定位互补、业态优势：武汉国际广场主营国际奢侈品牌，武商广场主营化妆品服饰，世贸广场主营珠宝钟表。

“三兄弟”的强强联合，让武商集团在武汉商业竞争格局中始终处于金字塔顶端，汉商、中百等商业集团均无法与其正面交锋，武商集团市值达到百亿元，位列全国前五，仅次于北京SKP、南京德基广场、北京国贸、上海国金中心IFC。

连年业绩亮眼的武商集团，目前已拥有10家商场、71家超市的业务矩阵，以武汉为基地辐射至湖北地级市，80%商场项目为自有物业，资金实力势不可挡，攻城略地的步伐从未超越湖北。

居于湖北的武商集团，已然成为土豪。但从2015年开始，就再无新项目上马，业绩逐渐进入“慢增长期”，2017年到2019年几乎没有增长。到了疫情之年2020年，营收突然从去年的177.56亿元暴跌至76.39亿元。

数据统计截至：2021年6月30日

今年上半年的情况不太乐观，集团整体收入再度下滑至37亿元，核心业务板块购物中心收入也大幅下滑至17.2亿元，较疫情前的2017-2019年下降近六成；购物中心收入对集团的贡献也弱化至46.66%，虽然较去年的33.1%有所回升，但仍远低于疫情前65%的平均高位。

内患不断，外患又来，武汉大本营被越来越多的外部商业力量“入侵”。

2010年以来，武汉迎来了商业项目的集中爆发，预计2020年底总体量将达到近1000万平方米，以永旺梦乐城、荟聚中心、万达广场、香港瑞安集团开发的武汉天地等连锁商业为代表，纷纷入市，逐渐站稳脚跟。

此后，武汉零售商业的“围城”逐渐打开，更多商业主体纷纷效仿，冲击当地的商业格局和力量。

即便在一直由武商集团把持的中高端市场，也不乏高层的“捣乱分子”，恒隆广场、武汉K11等均直接入驻武商Mall所在的武广商圈，堪称“近身搏斗”。

今年3月25日，武汉恒隆广场开业，打破了武汉奢侈品垄断的局面，前者引入了LVMH、开云、历峰三大奢侈品集团的品牌，在武汉还有约110家首店、专卖店，旗舰店也确定入驻。

4月30日，“高端、奢华、时尚”的K11一号馆在武汉盛大开幕，引入Alexander McQueen、Stella McCartney、Ermanno Scervino、Palm Angels、Zadig & Voltaire、O Bag等众多首店品牌，7月二号馆的开业将形成更大的商业协同效应，进一步巩固K11在武关商圈乃至武汉的地位。

图片来源：盈创云智库

此外，武汉万象城也将于明年亮相；北京华联SKP将落户武汉楚河汉街，计划于2023年开业，至此，武汉“打造1-2个国际知名顶级商圈”战略已经到了最后的冲刺阶段。

为应对内外部危机，武商商城的转型升级迫在眉睫，因此从去年开始，武商的调整升级步伐加快。

此次改造围绕“推动武商MALL城市融合发展”的主题，刷新标识系统，统一视觉语言，古铜色的“WS武商MALL”标识将经受住时间的考验，不会褪色。

武汉国际广场自开业以来实施最大规模商业改造，改造后面貌焕然一新，精致时尚的购物环境与品牌紧密搭配，潮流奢华、潮流品牌、潮流服饰、前卫风格一应俱全。

为捍卫首店王宝座，仅今年上半年，集团就引入逾200个有市场影响力的首店品牌；并推出多个首站、首展，包括LV首个全球高级珠宝展、GUCCI多啦 A 梦联名限时店、Dior高级珠宝系列店、梵克雅宝“春园”限时体验空间、兰蔻、阿玛尼快闪店等。

区域购物中心均进行了不同程度的升级改造，如武汉中原广场转型做“城市奥特莱斯”，制定全新招商手册和品牌投放方案，引进潮流品牌和功能性项目；还推进内街景观升级、停车场智能化改造等配套工程。

深度调整改革只是武商集团稳住根基、转型升级的一小步，若想寻求更大的增长空间，还得另辟蹊径。

一番勉强之后，武商终于找到了走出以武汉为中心的湖北“围城”的机会。

高端奢侈品品牌是否可能上演“南昌起义”？

为什么出省第一站会选南昌？为什么一开始就有一个豪宅大项目？因为南昌是少有豪宅空置的地方。

武商接手的南昌苏宁广场项目正是被赋予了这样的使命。

南昌虽然是江西的省会，但商业却一直不温不火，要改变“存在感弱”的印象，需要一个商业“龙头”，即一个规模大、全业态、高端化的项目，带动这座城市商业的腾飞。

据赢商大数据，南昌目前共有11个商圈，已开业项目54个，尚未开业项目30个，其中市级商圈仅有2个，分别是红谷滩商圈、八一广场商圈，分别有8个、9个中心。已开业项目中，目前尚无重磅豪宅项目。

在红谷滩商圈已经开业的项目中，比较知名的有红谷滩万达广场、铜锣湾T16等。

位于南昌红谷滩中央商务区核心地段的红谷滩万达广场于2012年8月开业，这是万达集团继南昌八一万达广场（5万平米独立百货，2003年8月开业）、万达星城之后的第二座万达广场，也是万达集团在南昌投资建设的首个城市综合体项目。

作为市区商业地标，商业面积达18万平米，引入品牌超过130个，但都很传统，主要有万达百货、万达影城、大歌星KTV、国美电器、华润万家、方大海鲜等，约40%的首次入驻品牌中，最抢眼的只有H&M和优衣库。

2016年11月5日，南昌铜锣湾T16购物中心盛大开业，位于区域内最大的综合性商业建筑群——南昌铜锣湾广场，地铁一号线上方，毗邻地铁二号线，云集众多轻奢品牌，南昌首店、旗舰店及各类商业品牌。

其中，首次进入南昌市场的品牌有80多个，如：

在八一广场商圈，典型项目为南昌财富购物广场，拥有众多国际一线奢侈品品牌，如HUGO BOSS、POLORALPHLAUREN(拉夫·劳伦)、CANALI(康纳利)、GIVENCHY、AutaSon\(奥德森)、Brooks Brothers、PORTS、Calvinkleinjeans、MARLBOROCLAS-SICS、VERSACE等。

项目虽勉强算得上是全市“最高端”，但豪华感尚有欠缺，且为百货业态，开业近20年，物业状况老化，商业影响力有限。

像南昌这样长期缺失奢侈品购物中心的情况，在其他省会城市并不多见。

相比之下，南昌就显得有些“矮化”，为了改变这一现状，南昌出台了一系列政策，引导城市商业向高端化发展。

其中，《南昌市进一步激发商业消费潜力促进商业消费升级三年行动计划（2019—2021年）》提出，加大商业领域招商力度，引进Louis Vuitton、Prada、Burberry、Chanel、Versace等国际高端品牌入驻；吸引国际一线品牌在南昌设立品牌首店、形象店，力争2021年全市高端品牌达到20个，新引进3至5个知名连锁酒店品牌。

除了填补南昌重奢商业的空白之外，吸引国际顶级奢侈品品牌还有以下两大意义。

其实南昌的消费能力和消费需求还不错，受疫情影响，2020年大部分城市社会消费品零售总额同比增速放缓，如北京、广州、深圳、武汉、长沙等，不过南昌同比增长3%，达到2452.74亿元，但排名相对较低，排名第33位。

另一方面，南昌虽然没有奢侈品商场，但也并非完全没有奢侈品品牌，早在2008年，百盛广场就已经有卡地亚、欧米茄等国际一线奢侈品牌入驻，堪称“名牌店”。

这里面隐含的信息就是，本地的高端消费需求尚未得到满足，并且已经蔓延到了长沙、武汉等周边城市。

江西毗邻浙江、安徽、福建、广东、湖南、湖北六个经济强省，每个省会都是一个经济引擎，杭州、厦门、长沙、武汉甚至连续多年位居“网红城市”榜首，可见一斑。

被网红包围的南昌，经常位列“存在感最差的省会”网络热议之首。

相比周边的新一线、二线城市，南昌GDP总量较低，2020年才5745.51亿元，徘徊三年，仍未破6000亿元。

南昌急于实现豪华商业梦想，南昌苏宁广场有望大获成功。被武商接手后，武商将何去何从备受外界关注。

由于出售条件严格，要求买家必须具备较强的奢侈品品牌投资及运营综合能力。

在这方面，武商的功力堪称一流——这一点在其大本营武汉市场已经得到证实，由武汉国际广场、武商广场、世贸广场组成的“武汉武商商城”可谓是一艘商业航母，性能卓越。

但这正是武商在武汉的优势，“走出省外”的武商需要面对一些不确定性。

第一是竞争，作为外来者，与南昌苏宁广场一江之隔的万象城正在加速推进。

据华润官方消息，南昌万象城购物中心将参照深圳万象城模式打造，重点打造多维度的奢侈品品牌聚集区，以打破南昌长期以来的商业困境。

除去区位上的差异，从定位上看，南昌万象城将是一个强有力的竞争对手。

万象城的品牌布局和招商运营能力不容小觑，在与南昌同级别的城市中，南宁万象城可以作为样板。

南宁万象城采用“主力店+次主力店+专业店”的组合，四大主力店包括首次进入内地的RéEL时尚生活百货、华润万家新业态Olé超市、南宁最大的影城——12座，还有橙天嘉禾电影院和奥运标准的“冰上乐趣”滑冰场；

引入的奢侈品品牌品质优良，包括LV、GUCCI、PRADA、MIUMIU、Hermès、CHANEL、Versace、GIVENCHY……

此外，近300家国内外知名品牌专卖店中，三分之一是首次进入内地或南宁。

二是南昌本土高端消费氛围有待培育。

奢侈品品牌对本地消费力与发展前景的要求一直很高，尽管政府大力招商引资，但南昌整体的经济潜力与奢侈品消费氛围仍需时间去培育与验证。

对于奢侈品牌而言，教育市场、等待合适时机的成本不可小觑，原本在武汉的奢侈品牌资源，是否会“跟随”武汉商家落户南昌，仍是一个未知数。

虽然未知因素颇多，但幸运的是，土蛇终于动了，去外面的世界看看。尽管这一趟，危险与机遇并存。