——《寻找商“MALL”力量》系列报道

编者按：今年8月，磨·2022中国城市商业力量高峰论坛将在武汉举办。商业实体作为城市商业发展的重要载体，传递商业创意，是城市商业力量的有机组成部分。为此，赢商网特别策划了《寻找商业的“MALL”力量》系列报道，从城市视角探讨购物中心/商业街的原创性。本期我们寻找北京商业“MALL”的力量。

01

北京商业市场回顾

“首都”二字给北京这座城市带来了独特的吸引力。北京是一个非常包容的城市。在保留传统帝王文化的同时，北京商业地产的发展近年来在政策的推动下也呈现出明显的上升趋势，如王府井百货、北京SKP、国贸商城、三里屯太古里、朝阳大悦城等城市级购物中心。

新中国成立之初，北京商业进行社会主义改造，进入计划经济下的发展阶段。 1951年底开始，北京各行业逐步实现公私合营，全聚德、同仁堂等许多知名老字号企业转为国有企业。 1952年8月，北京百货商店的建设计划被提上日程。 1955年9月25日，新中国成立六周年前夕，王府井这座标志性的国有购物中心举行了开业典礼。开业当天，顾客数量达到16.4万人次，当天销售额达到惊人的30.9万元。 。这也是“新中国第一店”，第一家由我国设计、投资建设、独立经营的大型国有百货商店。

2008年至2018年，北京商业地产市场进入增量增长时代，运营能力和盈利能力逐步提升。 2008年奥运会也为北京商业的发展做出了重大贡献。北京商业地产开始入驻西单大悦城、三里屯太古里、北京apm、银泰中心等项目。

2019年底，一场突如其来的疫情，让北京的商业遭受重创。由于疫情影响，近两年新的紧缩措施不断实施，不少项目被推迟。预计2022年将迎来爆发式增长。

随着北京疫情总体稳定向好，不少商场尤其是京郊商场出现强劲复苏。可以明显看出，2022年新增商业建筑面积达到近年来的峰值，达到234.21万平方米，新增套数29套。

据统计，2022年北京计划开业购物中心（含独立百货店）共29家，总体量234.21万平方米。姚家园万向汇、远洋乐迪港、龙湖亦庄天街、京西大悦城等项目成为品牌商最关注的新星。

02

区域业务发展

// 行政区：朝阳区业务突飞猛进，大兴区业务突飞猛进

北京分为16个区，分别是密云区、延庆区、朝阳区、丰台区、石景山区、海淀区、门头沟区、房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区、怀柔区、平谷区、东城区、西城区。人口集中的主城区商业设施优于延庆、平谷、密云、怀柔四个较远的城区。

目前，朝阳区现有商业项目数量位居全市第一，增量商业项目数量也遥遥领先。虽然丰台区现有商业项目数量不到朝阳区的一半，但增量项目几乎与朝阳区持平。海淀区商业项目总数略低于朝阳区、丰台区，位居全市第三位。但现有商业项目数量明显高于丰台区。随着未来两年购物中心项目的入市，海淀区有望超越丰台区。区。

从数量来看，北京商业项目最多的五个行政区分别是朝阳、丰台、海淀、大兴和东城；商业项目最少的前五个行政区分别是延庆、平谷、密云、怀柔、门头沟。

从商业建筑面积来看，北京商业项目最多的五个行政区分别是朝阳、海淀、大兴、丰台、昌平，而朝阳区无论是已开业商业建筑面积还是未开放商业建筑面积均远远落后。带领。商业项目最少的前五个行政区分别是平谷、门头沟、延庆、密云和怀柔。

值得注意的是，大兴区地处北京南郊平原，商业是一个一直被低估的区域。但近年来，大兴区商业发展突飞猛进。 2021年，大兴区GDP从2020年的932亿元飙升至2021年的1493亿元，增速达60%，位居北京各区第一，创历史新高。这意味着大兴区未来发展大有可为。

目前，大兴区包括北京大兴大悦春风里、北京凯德大兴、北京汇聚西红门购物中心、北京华联丽宝购物中心、北京明发广场、北京住总万科广场等大型购物中心。商业机构。同时，龙湖北京亦庄天街、北京大兴中坤广场、北京正华时代广场等大型商业楼宇预计将于2022年底开业，大兴区商业市场空间发展稳步推进加速推进，营商氛围浓厚。

// 商圈：区域商圈项目集中度高于市级商圈

随着北京城市规划和扩展，“一核四区”的功能布局使商贸一体化向南发展，打造出同时承载更多城市功能的高端商贸区。

据迎商网观察，北京所有城区已形成56个商圈，其中市级商圈7个，区域商圈49个。

已开业及未来两年拟开业的313个购物中心（及独立百货店）项目中，商圈内项目175个，其中市商圈项目42个，占13.4%，133个项目位于市级商务区。区域商圈内，占比42.4%。市级商务区总体集中度低于区域性商务区。

具体到各个商圈，项目集中度往往与商圈的影响力呈正相关。望京商圈、丽泽商圈、顺义商圈、崇文门商圈、双井商圈位列商圈项目数前五名，消费热度得到广泛认可。

望京商圈以9家购物中心（独立百货店）位居第一。商圈住宿量高，拥有北京望京华彩商业中心、北京合生麒麟新世界、北京新汇城（望京店）、北京凯德MALL望京店、北京颐堤港、北京新世界百货（望京店）等优秀商业实体迎合大众消费，丰富业态创新，满足周边消费者多样化甚至特殊的消费需求和品质消费，进一步促进商业稳定发展。

03

运营商见解

1992年，北京作为国务院首次批准的六个试点城市之一，在商业领域开放中外合资企业。 6月，全国首家商业合资企业燕莎友谊商城开业运营。次年4月合资公司正式实施。是经国务院批准在中国开业的第一家中外合资零售商业企业。随后，天桥百货、城乡贸易中心、燕莎友谊商城、赛特购物中心、复兴商城、华奥商厦等大型商场相继开业。

1992年12月，北京建立了第一个新型中外合作购物中心——赛特购物中心，由国家科技部与日本八佰伴共同经营。当时，赛特门店的开业率为90%，超市主要销售进口产品。首次采用计算机联网收银系统，引入季节性和节假日营销策划，并引入会员管理机制。

世纪之交后，北京商业业态发展成为大市场格局，随后吸引了万科、万达、保利、中海、瑞安、华侨城等国内民企、央企、港资、外资、凯德置地等入局，为北京商业注入新鲜感。血液和新能量。

如今，越来越多的开发商迅速进入北京，民营企业的力量日益凸显，占比最高。北京商场（含独立百货店）私营企业占一半以上，央企和国有企业合计占比近30%，港澳台企业和外商投资企业相对较少。

04

项目状况

// 项目档次：高端、中高端稀缺、中端为主流

目前，北京已开业购物中心和独立百货店241家。我们发现，在运营项目中，高端项目仅占4.5%，中高端项目占9.4%，大众项目占39%，中档项目占比最大占比达到47.1%。 。

总体而言，高端购物中心受城市高端消费能力、高端品牌自身扩张需求、商业企业实力、选址等诸多因素制约，数量少、进入度高壁垒，占据市级商务区绝对C位。

自2021年7月北京启动国际消费中心城市培育建设以来，北京各地区紧密结合北京城市总体规划、国际消费中心城市建设、城市更新等中心任务，对多个商圈进行转型升级并引入大量新消费者。存储并首先存储资源。

与其他城市相比，集政治中心、文化中心、商业中心于一体的北京发展迅速。商业化水平比较发达，具有相当的消费能力。因此，北京拥有众多财力雄厚、规模较大、品​​牌力强、运营经验丰富的高端企业，如王府井、龙湖、大悦城、太古里等。

// 租赁情况：2022年样本商场平均出租率为94.2%

《2022购物中心年度发展报告》显示，2021年全国20个一二线城市购物中心平均空置率为9.0%，较上年下降18.2%。从城市线来看，强二线城市整体表现相对较好。其中，北京商场空置率为5.8%。

2022年上半年，我们重点关注武汉市127家代表性购物中心的租赁情况。这些商场整体平均出租率为94.2%，其中出租率超过95%的商场有82家，占比64.6%；出租率超过90%的商场36家，占比28.3%；此外，还有9家商场入住率低于80%，占比7.1%。

纵观127家购物中心的租户业态，分析餐饮、儿童亲子、文体娱乐、零售、生活服务业的构成和分布，我们发现：

目标商场餐饮业态面积占比为4.74%~41.05%，中位数为21.41%；儿童及亲子业态面积占比为0.13%~34.07%，中位数为12.95%；文化体育娱乐业态面积占比为1 .27~46.59%，中位数为15.16%；零售面积占比为1.32%~98.61%，中位数为39.63%；生活服务区占比为0.25%~25.74%，中位数为5.54%。商场丰富的业态为消费者创造了足够的休闲、观赏、游玩的公共空间，让人们在最短的距离内实现家庭成员的不同消费需求。

05

北京商业展望

目前，北京市已制定出台培育建设国际消费中心城市实施方案，力争用五年左右的时间，全面提升北京的国际知名度、消费景气度、商务活跃度、可达性、消费舒适度、政策引领力。打造2至3个千亿级世界级商圈。这意味着北京的商业版图正稳步驶入快车道。

赢商大数据监测，未来两年北京将新增项目49个，到2024年总数将突破310个，商业建筑总面积达到2213.21万平方米。

未来两年，将有北京通州和升汇、北京新悦汇、北京西京大悦城、北京马家堡万达广场、北京莱泰国际、北京丽泽天地商业中心、北京龙湖亦庄天街、北京北辰汇、北京海淀大悦城、北京信达中心等值得期待。

在政策推动下，北京商务发展正在翻开新篇章。在龙头地产企业的青睐和支持下，北京的商业也日趋潮流化、时尚化、国际化。相信凭借其强大的凝聚力和对城市消费理解的进一步加深，北京商报将为人们展示更高品质的消费内容和更新的潮流生活方式。

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