新项目往往能带来聚集人气的新品牌和不落俗套的新场景，这一直是行业调查的重点。在重视新开业购物中心的同时，Commercial Home 也持续关注成熟商业项目的动态，尤其是那些已经开业十多年的老商场。大型商场空间较大，容错能力较强，可以进行各种尝试，但会有所损失。

那些已经经营了10多年的大型商业项目，如何通过一系列的调整、转型和市场活动，在竞争日益激烈的商业环境中保持竞争力？他们呢？是该行业的宝贵案例。

稳定是成熟企业的优势

商住整理了上海的众多商业项目，以开业至少10年的商业面积20万多平方米，以20万多平方米的商业面积为标准，大致按照开业时间排序，包括超级品牌商城、 隆之梦购物公园（长宁店）、五角场万达广场、百联中央购物广场、中盛世界广场、江桥万达广场、世源。

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大型商业区可以容纳更多的品牌，再加上多年的成熟运营，具备了创造稳定业绩的客观条件。据公众号“商城星人”统计，2021年上海共有33家商场，成交额超过18亿元。与7家经营10年以上的超大型商业态进行交叉对比，除江桥万达广场和世博园外，其他项目均在上海成交额前33名之列。其中，五角场万达广场成交额约46亿，百联中环34亿，中升天地商城24亿，其他大型商业项目也超过18亿元。

另一方面，首店占比是新开商场的硬指标，一个品牌的首店可以为商场带来更多的顾客和关注。在首店经济方面，成熟的企业也不甘落后。其中 5 个项目位于市级商业中心，其中大部分也是所在商圈的核心项目，甚至是自成一体的商圈，是品牌入驻商圈的首选。

凭借稳定的客流和业绩背书，以及商业氛围和消费粘度的优势，成熟的商家往往可以吸引更高层次的品牌入驻他们的首店。例如，位于核心商圈的龙之梦购物公园、大品牌商城、五角场万达广场等成熟业态是新品牌在商圈开设首店的主要选择。

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调整和改革的共性也是市场趋势

过去十年是国内商业地产快速增长的时期，商业发展模式也从过去的模块化复制转变为更加多元化的商业定制。

从近年来这些大型成熟项目的动态来看，Commercial Home 找到了一些常见的调整路径，这些路径或许也反映了当前消费市场的趋势。

近两年最显著的趋势是新能源汽车的兴起。龙之梦购物公园、中升天地商城、世博园、百联中央购物广场等一批大型区域性购物中心纷纷开辟新能源汽车主题区，其他几家商场即使尚未形成集聚效应，也纷纷引入众多相关品牌。

例如，中盛天地商城集聚了13个价格超过30万元的高端新能源品牌，长宁龙之梦购物园打造了近5000平方米的新能源汽车主题街区，入驻了B2层的15个品牌，百联博源购物中心在4区L1层设立了2500平方米的新能源汽车馆。可以说，与大型区域性购物中心的合作是高度兼容和相互赋能的。

另一个值得注意的趋势是传统主力店的衰落。多主店模式可以通过更丰富、更完整的商业配置，帮助20万平方米以上的大型购物中心吸引广域客流，延长留存时间，从而达到一站式、全业态购物中心的初衷，同时也可以减少商业面积。

早期，大型商场除了有标准的电影院、超市、KTV等常见的主力店外，还会有百货、家电、家具等主力店。最典型的是万达（万前）百货、万达影城、Big Singer KTV、Big Player游乐城、万达宝贝王等在万达广场的自有主力店，但现在通常只保留电影院、游乐和儿童业态。

同时，还有超市总店的迭代。上海大型商场中许多主要的大卖场门店已经撤离，或转型升级为精品超市和会员店，如五角场万达沃尔玛去年退出，中山公园龙之梦家乐福已升级为会员店，中盛天地Mall家乐福也有这个升级计划，大品牌商城将用自己的KOW精品超市取代原来的店。与此同时，百联中环和中升也有ALDI进驻。

随着区域消费的不断升级，更多潮玩、高科技、户外品牌迅速扩张门店，客流稳定的成熟商家也成为品牌的首选之地。另一方面，除了江桥万达广场，几家大型成熟业态也推出了密室逃脱、剧本杀、室内滑雪、激光战联赛等深受年轻顾客欢迎的全新体验式业态。这些商业项目有更多的空间来容纳新兴的商业形式，并吸引更多的年轻顾客到购物中心。

旧业务新动态

Commercial Home 整理了上海已运营 10 年以上、商业面积超过 20 万平方米的大型项目，并按照开业时间顺序整理了他们近两年的部分发展项目。

当然，除了这些项目之外，迎来建港9周年、商业面积近32万平方米、运营11年、商业体量约17万平方米的静安大悦城等地标性企业也值得关注。上海环球港是上海市中心最大的购物中心，2021 年拥有 23 家首店。静安大悦城是青年文化领域最具经验的商业项目之一，通过丰富的IP资源、快闪、展览和大量的全国首映，成功塑造了年轻客户聚集的“青春引力场”。五交盛汇、七宝万科广场、上海万象城也是各自地区的旗舰购物中心，开业五年多来，不断引入新品牌，提升区域消费水平。

Super Brand Mall 于 2002 年开业

占地 247,000 平方米的 Super Brand Mall 早在 2002 年就已开业，是当时中国最大的购物中心。随着近20年市场的变化，Superbrandmall经历了多次调整和升级，而这一轮大规模的调整和改革，从2018年开始，在多方面进行了升级和优化。

今年，Superbrandmall以“多功能生活场所”的整体定位，对商场的多个区域进行了翻新。在硬件方面，Superbrandmall 专注于停车场和卫生间的翻新。业态方面，一楼西区2000多平方米的维纳斯生活主题区将进行更新，原同层快时尚区将升级为金饰生活区。同时，将在一楼北区打造 Alfresco Bar 西餐街主题区。

主力店方面，继2019年创立美食及共享工作空间eat n work后，正大集团旗下两间自营主力店KOW Boutique Supermarket及CP Le Cinema亦将于明年陆续开业。其中，KOW精品超市全球首店经营面积约5892平方米，CP Le Cinema上海首店将设置华东地区银幕最大的IMAX旗舰厅，将具备影院、演出的功能。

从品牌来看，2019年至2021年，正大广场共新开店302家，其中中国、上海、浦东等地的首店品牌近103家。今年，超级品牌商城已引进LACOSTE、任天佑、PEAK-TAICHI、锦鲤那曲、花谷兰台、英内、番石榴、聚热、Holilan Tracel等新店首店，预计全年将开设128个新品牌，调整面积超过28000平方米。

Longemont 购物公园于 2005 年开业

龙之梦购物园位于长宁区中山公园商圈，是上海早期轨道交通枢纽业务的代表。开通17年来，随着轨道交通2、3、4号线客流密集，商圈成熟，长宁龙盟的知名度一直居高不下。

今年，隆之梦的品牌调整主要以餐饮为主，商场引进了费大厨辣椒炒肉上海首家旗舰店、虎头局渣打蛋糕店上海首家店、锦尚故里和宁吉，以及B&C黄油面包、人道素食菜肴、Hollyland、 丝路约、五叶面等餐饮品牌。

今年 9 月 30 日，家乐福升级为会员店。这是长宁区第一家大型会员制超市，店面面积超过 5000 平方米，九个区域近 4000 种单品。龙之梦还分两期建设了上海最大的新能源汽车主题街区。其中，新开业的二期占地近5000平方米，聚集了一汽奥迪、梅赛德斯-奔驰、腾势、智达、smart、领克、荣威、特斯拉等15个品牌。

五角场万达广场于 2016 年开业

五角场万达广场总建筑面积 334,300 平方米，商业面积 260,000 平方米，于 2016 年底开业。

自 2021 年 5 月起，五角场万达开始对五大裙楼的硬件进行翻新。那一年，五角场万达引进了 Champion、adidas originals、BA Accessories Bureau、完美日记、英国高街时尚服装品牌 FG、Skechers、PUMA 等品牌。主力店万达影城推出沉浸式剧本杀戮品牌“影痕”，将原本的电影院大厅改造成 4 间不同主题的游戏室。值得一提的是，另一家主力店沃尔玛大卖场于同年年底关闭。

今年8月底，原泰力时尚交流中心所在的C栋新开业，定位为“北上海潮玩新家”。五角场万达C馆引进了时尚潮流娱乐品牌niko and...、X11、52toys、Super A Reward、Trendy Play Planet等近70个品牌，多巴胺研究所、爱心社交收藏店等，以及镭战联盟、白日梦猪俱乐部、小猫来了、Fit Trip等众多体验业态。此外，还引进了彩虹菜、瀚舍、三仓、飞涛、左亭右院、皮特咖啡、跷跷板咖啡等餐饮业态。同时，项目B栋一楼餐饮区正在全面升级改造中，E栋还将建设新能源汽车馆。

百联中央购物广场于 2016 年开业

百联中央购物广场商业建筑面积25万平方米，开业16年，是上海集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的一站式购物中心。其主体建筑A区20万平方米，东西半球C区5万平方米，商场内引进了包括东方商厦、世纪联华、新华书店等主要商铺。

据媒体报道，百联中央购物广场目前致力于打造新能源汽车消费新地标，除了引入新能源汽车品牌进驻外，还通过联合车展活动形成品牌集聚。

中升天地购物中心于 2010 年开业

中盛天地购物中心占地近 30 万平方米，是闵行区乃至上海西南地区的商业地标。近两年项目业态调整主要集中在美容和新能源汽车两个领域。除了目前已开业的丝芙兰品牌集合店外，自2019年下半年以来，中升天城陆续调整美妆品牌，引入香奈儿、兰蔻、资生堂、植村秀、科颜氏、欧舒丹等国际知名一线化妆品品牌。其中，兰蔻、植村秀等品牌是闵行首家门店。由于品牌的出色表现和香奈儿的品牌代言，2022 年 DIOR 精品店的引入丰富了中升天地商城的美妆业态。

另一方面，早在 2019 年底，中升就已经引入了蔚来，并取得了不错的效果。如今，高合、特斯拉、小鹏、理想、福特野马、极氪、沃尔沃等13个品牌，形成了新能源汽车一站式体验。值得一提的是，Volvo City Center Store、Gaohe 和 AVATR 是该地区的第一家门店。

在零售方面，随着顾客消费需求的变化，中盛的一些快时尚品牌减少了门店面积，升级了产品线，并引入了LESS、mo&co、mu、edition等设计师品牌。二楼规划了运动主题街区，将聚集运动品牌和运动相关游乐体验项目，还规划了健康主题区，引入医疗等业态，满足顾客的健康需求。

江桥万达广场于 2011 年开业

江桥万达广场于 2011 年开业，填补了该地区大型商业设施的空白，也成为江桥居民生活和娱乐的重要场所。项目总建筑面积约55万平方米，其中商业面积21.39万平方米，以万达影城、永乐电器、家乐福、第一食品、童趣王、新华书店和大玩家潮乐场为主。

近两年，江桥万达广场先后引进了X11、STARTER、ABLE JEANS、FILA、Skechers、JDV等时尚品牌，以及源氏慕鱼、Honor、BLOVE等零售品牌。

Expo Source 的第一阶段于 2012 年开幕

博源购物中心一期于 2012 年 12 月开业，整个项目于 2014 年开业。项目在上海世博会最大单体建筑“世博轴线”的基础上重建，总建筑面积33万平方米，主体建筑南北长1100米，分为“两街五区”，由北到南主题鲜明。

2022 年，博源引入了华为智能生活馆、Leisure Walk、Ecovacs、千竹、OPPO、源氏慕鱼、LILY 等零售品牌，而在餐饮方面，新发现、松河楼面馆、瑞幸咖啡、KOI、佐亭、右院等品牌入驻。此外，博源还在四区L1层设立了总面积达2500平方米的新能源汽车馆，目前入驻的品牌包括上汽R、广汽埃安、比亚迪、极虎、小鹏等。

/部分图片来自上海长宁、上海杨浦和浦东